Les GFV : les vignes en parts

La diversification patrimoniale doit rester la principale motivation; une fiscalité avantageuse en matière d’ISF et de transmission; la sélectivité s’impose sur un marché à deux vitesses. Un produit de niche réservé aux amateurs de vins fortunés.

Les GFV face à l’économie viticole

Par leur réaction contracyclique aux mouvements financiers, les placements dans les vignobles constituent des éléments de stabilité dans un patrimoine diversifié, permettant d’équilibrer les risques des autres arbitrages, boursiers notamment. Ils contribuent aussi à réduire la fiscalité pesant sur le patrimoine et sa transmission. Malgré la crise viticole actuelle, la baisse de la consommation hexagonale et la concurrence internationale issue des pays du Nouveau Monde (Australie, Chili, Argentine, Afrique du Sud, Nouvelle-Zélande…), le vignoble français, fort de ses 843 000 hectares, dont un demi-million sous appellation d’origine contrôlée (AOC), demeure une valeur sûre, même s’il faut savoir séparer le bon grain de l’ivraie. Encore faut-il pouvoir accéder à ce produit rare : l’achat d’un domaine viticole en direct est souvent incompatible avec les capacités d’un investisseur en quête de diversification patrimoniale, car les prix peuvent atteindre des sommets insolents : l’appellation pomerol vaut aujourd’hui jusqu’à deux millions d’euros l’hectare, et un grand cru bourguignon, plus de trois millions d’euros l’hectare…

En outre, l’achat de terres agricoles — et les vignes en font partie — est extrêmement difficile pour qui n’a pas un statut d’agriculteur, car toutes les ventes sont contrôlées par la Safer (Société d’aménagement foncier et d’établissement rural), dont la mission consiste à permettre aux exploitants d’accroître leurs surfaces cultivables. Toutefois, un investissement dans la vigne peut s’opérer via l’acquisition de parts dans un groupement foncier viticole (GFV). Un double avantage pour l’investisseur, qui est déchargé des soucis de la gestion technique et financière liée à la détention directe de vignobles — aléas climatiques (gel, grêle), maladie de la vigne (phylloxéra…), etc. —, et bénéficie des atouts fiscaux auxquels ouvre droit l’achat de terres en pleine propriété, à savoir, sous certaines conditions, une exonération de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) et des droits de mutation (donation et succession).

Le luxe se porte bien

Les GFV ne pouvant faire appel public à l’épargne, et ne bénéficiant pas, par conséquent, d’opérations de publicité, il faut, pour accéder à ce marché confidentiel, s’adresser aux établissements spécialisés qui les proposent. La demande peut être très soutenue pour les crus classés de grande renommée. Par conséquent, la patience est requise surtout lorsque le groupement réunit un nombre limité d’associés.

Cette rareté est renforcée par l’absence de création de nouveaux actifs, due pour l’essentiel au coup de froid qui a soufflé ces trois dernières années sur le marché viticole : sagement, les opérateurs jugent inopportun d’investir tant que la situation n’est pas éclaircie.

Quels terroirs privilégier ?

L’étude du marché viticole est fondamentale, car le prix du foncier est directement indexé sur la rentabilité à l’hectare. Ce que souligne Vinea Transaction, un réseau de cinq agences spécialisées dans les domaines viticoles, chiffres à l’appui : quoi de commun entre un vignoble offrant une mauvaise rentabilité, avec un foncier qui ne dépassera guère les 15 000 €/ha, et une AOC communale à rentabilité moyenne, dont le prix peut atteindre 50 000 € /ha ? Sans parler des crus, dont le prix à l’hectare, régulièrement en hausse, est d’autant plus spéculatif qu’il est prestigieux, rare et de notoriété. « Avec un nombre très limité d’appellations très cotées, comme celle de l’emblématique Pomerol, le très haut de gamme s’apparente aux produits de luxe. Il se situe principalement dans le Bordelais et en Bourgogne et concerne moins de 5 % du vignoble français. Les vins se commercialisent bien, notamment à l’étranger : l’exportation peut représenter, à elle seule, 80 % voire 90 % de la production.

Diversité dans les vignobles

Quant aux vignobles moins prestigieux, ils encaissent des baisses régulières depuis 2003. Selon l’étude annuelle des Safer, le prix des terres viticoles hors AOC et eaux de vie a perdu 7,4 % en trois ans. Quant à la valeur des vignes AOC, elle est remontée de 2,4 % en 2006, avec un prix moyen de 85 600 €/ha contre 83 600 €/ha en 2005. Mais cette reprise est due essentiellement à la hausse du vignoble cham­penois (8,4 %), qui permet d’inverser la tendance nationale. Hors la Champagne, le prix des vignes AOC a en réalité baissé de 3,5 % en 2006, ce qui porte leur recul à 13 % sur les trois dernières années. Derrière ces grandes tendances, les disparités persistent entre zones viticoles et au sein même des vignobles, en fonction de leur taille, de leur notoriété et de leurs politiques commerciales.

Les prix des vignes progressent ainsi pour les crus de Bourgogne, du Jura, et d’une partie du Val de Loire et de la Provence. Ils se tassent par contre en Alsace, dans le Beaujolais, le Languedoc, et le Sud-Ouest. « Ces baisses sur le foncier viticole ont un côté sain, car elles rapprochent l’investissement de son niveau de rentabilité ; ce fondamental de bon sens, après un oubli passager, revient donc au premier plan », souligne Agri France dans sa dernière étude.

Et les baisses sont souvent synonymes d’opportunités, pour ceux qui se rêvent vignerons. Selon Benoît Léchenault, des possibilités d’investissement existent à condition d’être très sélectif. On constate que les prix ont pu sur certaines appellations, diminuer de plus de 30 % en cinq ans (bordeaux générique, par exemple). François Aurouze, qui revêt la double casquette de membre de la Confédération des experts fonciers et de viticulteur dans la région Provence, conseille les terroirs en souffrance, comme l’Entre-Deux-Mers, dans le Bordelais et les côtes du Rhône, dans la vallée du même nom. Les prix y ont été diminués, selon les secteurs, de près de 50 % en deux ans, et affichent de 13 000 à 27 000 €/ha. Il recommande aussi les appellations du Sud-Ouest, sinistrées (dans les Corbières, le Minervois, le Languedoc).

Mais quels que soient le terroir et la forme de l’investissement (achat en direct ou GFV), il faut se montrer très attentif à la stratégie marketing et commerciale de l’exploitation. Produire un vin de qualité ne suffit plus, il faut aussi savoir le vendre. Le monde viticole est en effet en profonde mutation : la production s’internationalise et la France perd son hégémonie. Le concept latin d’AOC qui fait sa force pourrait bien se transformer en talon d’Achille, car il se heurte au concept anglo-saxon de vins de cépage, beaucoup plus lisible pour le consommateur. Et l’arrivée de la Chine, comme pays non seulement consommateur, mais producteur, pourrait encore changer la donne.

 

Laure Le Scornet, Janvier 2008
Le Particulier Immobilier n° 238, extrait de l’article